El Presidente de la Comunidad no puede reconvenir, sin autorización expresa de la Junta, para solicitar la nulidad de unos contratos suscritos con el previo consentimiento de la Junta

El Tribunal Supremo ha determinado que el Presidente de la Comunidad no está facultado para reconvenir en ejercicio de una acción de nulidad contractual por vicio de error en el consentimiento sin autorización expresa de la Junta de Propietarios, que previamente examinó las diferentes ofertas y aceptó una de ellas.

Se ejerció por una mercantil frente a una Comunidad una acción de resolución por incumplimiento esencial de sendos contratos de obra y de inspección y mantenimiento suscritos por las partes. El presidente de dicha Comunidad formuló seguidamente una reconvención instando la nulidad de tales contratos por vicio de error en el consentimiento, y, subsidiariamente, su resolución por incumplimiento de la demandante.

• La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y estimó la reconvención, declarando la nulidad de los contratos litigiosos.

  
  

• En este contexto, la empresa demandante interpuso un recurso de apelación que fue estimado por la Audiencia Provincial de Madrid. La Audiencia determinó su sentencia en base a estos dos motivos: a) falta de legitimación, ya que el Presidente de la Comunidad no puede reconvenir, ya que para hacerlo precisa de la autorización expresa de la Junta, y b) la causa de la resolución del contrato no es el incumplimiento de la empresa, sino el de la Comunidad.

  
  

• El Tribunal Supremo por su parte declara no haber lugar a los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal formulados por la Comunidad, cuya razón última es la de que el Presidente sí puede reconvenir pidiendo la nulidad y, subsidiariamente, la resolución de los contratos cuestionados, aunque no cuente con la autorización expresa de la Junta.

En particular, el Tribunal Supremo:

• Rechaza que el Presidente esté facultado para reconvenir, de conformidad con los arts 10 y 13.3 LPH, en ejercicio de una acción de nulidad contractual por vicio de error en el consentimiento sin autorización expresa de la Comunidad.

  
  

• Reconoce que el art. 13.3 LPH establece que "El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten", pero enfatiza que esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas ordinarias o extraordinarias. En este sentido, el TS recuerda que los contratos se concertaron contando con la autorización expresa de la Junta, que examinó las diferentes ofertas y aceptó la de la entidad ahora demandante, por lo que la anulación de esos contratos exige también la autorización expresa de la Junta que los consintió, so pena de que el presidente supla o corrija por su cuenta y con arreglo a su propio y particular criterio la voluntad de la Comunidad expresada en la Junta.

  
  

• En relación con lo anterior, el Tribunal Supremo añade que resulta evidente que se trata de un asunto importante para la comunidad, por lo que no es razonable que el Presidente decida unilateralmente con base en una facultad de representación que la ley le atribuye genéricamente. A mayores, indica que tampoco consta que los Estatutos de la Comunidad salven la necesidad de la autorización expresa de la Junta para que el Presidente pueda pretender la nulidad de los contratos que han sido concertados previo consentimiento de aquélla.